Nota fiscal de aluguel
Aluguel comercial: nota fiscal de salas, lojas e galpões
Salas, lojas e galpões têm contratos mais variados do que o aluguel residencial: encargos repassados, aluguel escalonado, percentual sobre vendas, carência e inquilino empresa. Isso tudo afeta como a nota é preenchida e como a cobrança funciona.
Resposta rápida: a locação comercial segue a mesma data e o mesmo código da locação em geral: NFS-e a partir de 1º de dezembro de 2026, pelo cronograma publicado até novembro de 2026, com o código 99.03.01, no CNPJ do locador. A particularidade está nos valores: encargos como IPTU e condomínio não são computados no valor da locação, e descontos, carências e aluguéis variáveis precisam ser tratados conforme o contrato. Como o inquilino costuma ser empresa, ele tende a exigir a nota. Confirme o enquadramento com o contador.
Para quem é dono de imóveis comerciais, o contrato raramente é "valor fixo todo dia 10". Há reajuste anual, parcelas de carência, repasse de IPTU, condomínio pago pelo inquilino, aluguel mínimo mais percentual, uso de área comum. Até aqui, esses detalhes viviam no contrato e no boleto. A partir de 1º de dezembro de 2026, pelo cronograma publicado até novembro de 2026, eles também vão aparecer na nota de locação. O objetivo deste artigo é mostrar onde estão os pontos de atenção.
Qual nota vale para salas, lojas e galpões
O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 não separa locação residencial de comercial. A alínea sobre locações, cessões onerosas e arrendamentos de bens imóveis vale para os dois casos, com início em 1º de dezembro de 2026, e em 1º de janeiro de 2027 para optantes do Simples Nacional. A nota é do locador, no CNPJ dele.
A diferença está no tipo de operação. Em imóveis comerciais, nem todo contrato é de locação pura, e a nota técnica da NFS-e prevê códigos diferentes:
| Situação comum | Código possível | Ponto a confirmar |
|---|---|---|
| Aluguel de sala, loja ou galpão | 99.03.01 (locação) | O locador e o regime |
| Cessão onerosa do imóvel | 99.03.02 | Natureza do contrato |
| Arrendamento de imóvel | 99.03.03 | Natureza do contrato |
| Espaço para quiosque, antena ou totem | 99.03.04 (cessão de uso ou de espaço) | Se não caracteriza operação tributável pelo ISS |
| Área com serviços incluídos | Pode ser outro | Se há serviço além do espaço |
Antes de cadastrar a carteira, leia um contrato de cada tipo com o contador. A Nota Técnica 009 v1.01 traz a tabela completa.
Encargos: o que fica fora do valor da locação
Em imóveis comerciais, é comum o inquilino assumir IPTU e condomínio. A Lei do Inquilinato, no art. 25, permite cobrar essas verbas junto com o aluguel do mês a que se refiram, quando atribuídas ao locatário. Para a nota, importa o art. 255, § 2º, da Lei Complementar nº 214/2025: não são computados no valor da locação os tributos e emolumentos incidentes sobre o imóvel e as despesas de condomínio.
O leiaute da nota tem um grupo para informar essas parcelas. Na prática, o sistema de cobrança não pode tratar o boleto como um valor único. Veja como esse cadastro deve ficar, em um exemplo hipotético:
| Item do boleto da loja | Valor hipotético | Tratamento a validar com o contador |
|---|---|---|
| Aluguel do mês | R$ 8.000 | Valor da locação |
| IPTU repassado | R$ 700 | Parcela fora da base |
| Condomínio repassado | R$ 1.300 | Parcela fora da base |
| Total do boleto | R$ 10.000 |
Outros valores que costumam aparecer em contratos comerciais, como seguro, energia ou fundo de promoção, precisam ser avaliados um a um. A lei fala em tributos, emolumentos e despesas de condomínio. Não presuma que tudo o que é repassado fica fora da base.
Sua carteira comercial tem contratos diferentes?
A partir de 1º de dezembro, a Utax emite a nota de cada contrato no CNPJ do proprietário, respeitando as regras combinadas, e cobra por boleto e Pix. Conte como é a sua carteira e receba uma proposta.
Contratos com valor variável
Alguns formatos típicos da locação comercial exigem regras claras antes de automatizar a emissão:
- Carência: se há meses sem aluguel, ou com aluguel reduzido, defina como isso é tratado.
- Aluguel escalonado: o valor sobe em datas previstas. Cadastre o calendário completo, e não só o valor atual.
- Aluguel mínimo mais percentual: comum em shoppings. O valor variável depende do faturamento do lojista e chega depois do fechamento.
- Desconto por pontualidade: é um desconto condicionado, que o leiaute separa do incondicionado.
- Bonificações: descontos temporários negociados precisam estar por escrito, com início e fim.
- Contrato atípico (construção sob medida): o aluguel pode embutir o retorno do investimento. Vale uma análise específica.
Se a sua carteira é de um shopping ou galeria, há ainda a parte condominial, com notas no CNPJ do condomínio. O artigo sobre nota e cobrança para shoppings e galerias aborda essa combinação.
O inquilino empresa vai olhar a nota com outros olhos
Diferente de um inquilino residencial, a empresa tem contabilidade própria, e o departamento financeiro vai processar a nota. No novo modelo, a lei condiciona o crédito de IBS e CBS à existência de documento fiscal idôneo. Isso tende a tornar o inquilino mais exigente com prazo e correção. Algumas boas práticas:
- Confirme a razão social e o CNPJ exatos do inquilino, especialmente em redes com várias filiais.
- Pergunte para qual e-mail o financeiro quer receber a nota e a cobrança.
- Combine o prazo que a empresa precisa para aprovar o pagamento.
- Inclua no contrato, em renovações, como ficam a nota e os repasses, com apoio do advogado.
- Mantenha um canal para tratar divergências de valor antes do vencimento.
Contratos em curso podem precisar de ajuste por outro motivo. Quando se fala em reforma, inquilinos e locadores perguntam quem absorve a mudança de carga. O art. 487 da LC 214/2025 traz uma regra de transição para contratos por prazo determinado que atendem a certos requisitos, e o contrato pode ter cláusula própria de reequilíbrio. Veja contratos de longo prazo e a reforma tributária e fale com o advogado.
Como preparar a carteira comercial
Antes da primeira emissão, vale passar por todos os contratos com um olhar de cadastro. Esta sequência ajuda a transformar documentos diferentes em uma rotina que funciona:
- Agrupe os contratos por tipo: aluguel fixo, escalonado, com percentual, com carência e cessões de espaço.
- Liste todos os encargos que passam pelo boleto e quem é responsável por cada um, conforme o contrato.
- Registre as datas futuras: reajustes, fim de carência, mudança de degrau e vencimento do contrato.
- Confira o imóvel de cada contrato: uma loja com duas matrículas, ou uma sala com vaga separada, pede atenção ao descrever as unidades.
- Identifique quem aprova o boleto do lado do inquilino, para evitar atraso interno.
- Valide um contrato de cada tipo com o contador, antes de replicar a regra para os demais.
Esse trabalho costuma revelar contratos vencidos que seguem rodando, reajustes não aplicados e encargos que ninguém cobra há meses. Ou seja, além de preparar a nota, a revisão tende a colocar a carteira em ordem e pode até recuperar valores que estavam passando despercebidos, conforme o que cada contrato prever.
Como organizar a cobrança comercial
Na locação comercial, atraso de aluguel custa caro para quem depende daquela receita. Por isso, a cobrança precisa andar junto com a nota: mesmo valor, mesmo vencimento, mesma composição. O ideal é que o inquilino receba, num só envio, o link de pagamento por boleto ou Pix, a nota e a discriminação dos encargos.
É esse o trabalho da Utax: ela é uma prestadora de serviço que emite a nota de cada contrato no CNPJ do proprietário, a partir de 1º de dezembro, e faz a cobrança por boleto e Pix, com envio por e-mail e WhatsApp, lembretes e baixa. Os dados chegam por planilha ou integração. A definição do enquadramento e dos valores continua com o contador. Saiba mais em nota fiscal de aluguel.
Conteúdo informativo, escrito com base nas regras gerais vigentes na data de publicação. Ele não substitui orientação jurídica: leis municipais e estaduais, a convenção do condomínio e cada contrato podem trazer exigências próprias. Confirme a aplicação no seu caso com um advogado.
Conteúdo informativo sobre regras fiscais gerais na data de publicação. Tributação e obrigações variam por estado, município, produto e regime da empresa: confirme sempre com o seu contador.
Perguntas frequentes
A nota da loja e do galpão tem código diferente?
A locação de imóvel usa o código 99.03.01, seja qual for o tipo de imóvel. Se a operação for de outro tipo, como cessão de uso de um espaço, pode haver outro código. A classificação depende do contrato e deve ser confirmada com o contador.
Inquilino que usa o imóvel para trabalhar tem direito a crédito?
A lei condiciona o crédito de IBS e CBS a documento fiscal idôneo, entre outras condições. Se existe crédito no caso concreto depende do regime do inquilino e da operação. Essa análise é do contador do inquilino.
Mudança de CNPJ do inquilino exige nova nota?
A nota deve sair com os dados corretos do tomador naquele momento. Se o contrato foi cedido ou a empresa mudou de razão social, atualize o cadastro antes da emissão e guarde o documento que comprova a alteração.
Coworking e sala com serviços incluídos entram como locação?
Nem sempre. Quando há serviços além do espaço, a operação pode ter outro enquadramento. Leia o contrato com o contador e veja também o artigo sobre nota e cobrança para coworkings.