Reforma tributária na prática
Reforma tributária na locação de imóveis: o que muda
A reforma tributária criou regras próprias para o aluguel de imóveis. Há novidades na nota, em quem é contribuinte e na forma de calcular, e vários pontos dependem do seu caso. Aqui está o que a lei diz e o que levar ao contador.
Resposta rápida: a locação de imóveis passa a ter NFS-e a partir de 1º de dezembro de 2026 (empresas do Simples, em 1º de janeiro de 2027), pelo cronograma publicado até novembro de 2026. A Lei Complementar 214 prevê redução de 70% nas alíquotas de IBS e CBS da locação, um redutor social de R$ 600 por mês e por imóvel residencial e regras específicas para pessoa física, temporada e contratos antigos. Se a sua situação se enquadra em cada regra, confirme com o contador.
Durante décadas, a nota fiscal passou longe do aluguel. Isso muda. Empresas e holdings donas de imóveis entram na emissão de NFS-e, e a reforma tributária traz regras específicas para a locação. A boa notícia é que as regras já estão escritas, e dá para se organizar com calma. O que não dá é para aplicar uma resposta genérica a todos os casos.
O que muda, em resumo
| Tema | O que diz a regra | Fonte |
|---|---|---|
| Nota fiscal | NFS-e em locações, cessões onerosas e arrendamentos de imóveis a partir de 01/12/2026; optantes do Simples a partir de 01/01/2027 | Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 |
| Alíquota | Reduzida em 70% nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento | LC 214, art. 261, parágrafo único |
| Redutor social | R$ 600 por mês, por imóvel de uso residencial, deduzidos da base de cálculo, com atualização pelo IPCA | LC 214, art. 260 |
| Pessoa física | Contribuinte se, no ano anterior, a receita passar de R$ 240 mil e envolver mais de 3 imóveis distintos | LC 214, art. 251 |
| Temporada | Imóvel residencial por até 90 dias, por contribuinte do regime regular, segue regras de hotelaria | LC 214, art. 253 |
| Momento do tributo | Fato gerador no pagamento, com IBS e CBS devidos em cada pagamento | LC 214, art. 254 |
| Contratos antigos | Regime opcional de 3,65% sobre a receita bruta, para contratos que cumpram os requisitos | LC 214, art. 487 |
Os textos estão na Lei Complementar 214/2025, com as alterações da Lei Complementar 227/2026, e no Ato Conjunto nº 4. As datas valem pelo cronograma publicado até novembro de 2026.
Como funcionam a redução de 70% e o redutor social
As duas regras reduzem o tributo por caminhos diferentes. A redução de 70% atua na alíquota: aplica-se apenas 30% da alíquota que valeria normalmente. O redutor social atua na base de cálculo: na locação para uso residencial por contribuinte do regime regular, R$ 600 por mês e por imóvel saem da base, até o limite dela.
Veja um exemplo hipotético, com números redondos. A alíquota de 25% abaixo é inventada para facilitar a conta e não corresponde a nenhuma alíquota oficial:
- aluguel residencial mensal: R$ 2.000;
- base depois do redutor social: R$ 2.000 menos R$ 600, ou seja, R$ 1.400;
- alíquota hipotética: 25%;
- alíquota com a redução de 70%: 7,5%;
- tributo do mês, nesse cenário: R$ 105.
Lembre que a conta real depende do ano da transição e das alíquotas fixadas. Entre 2027 e 2032 os percentuais são diferentes dos do regime pleno. Em locação não residencial não há o redutor social. Quem é contribuinte também precisa olhar para os créditos das suas despesas e para os tributos atuais que deixam de existir. Por isso, comparar só uma linha com outra pode levar a uma conclusão errada.
Tem imóveis alugados em nome de empresa?
A partir de 1º de dezembro, a Utax emite a nota de cada contrato no CNPJ do proprietário e cobra o inquilino por boleto e Pix. Conte quantos imóveis são e receba uma proposta.
Quem é contribuinte: empresa e pessoa física
Para empresas e holdings donas de imóveis, a locação entra nas obrigações do regime em que elas estão. O que costuma confundir é a pessoa física. Pelo artigo 251, ela é considerada contribuinte do regime regular na locação, na cessão onerosa e no arrendamento quando, no ano-calendário anterior, as duas condições se somam:
- receita total com essas operações acima de R$ 240 mil, valor atualizado pelo IPCA;
- operações com mais de três imóveis distintos.
A lei prevê ainda que a pessoa física também pode se tornar contribuinte no próprio ano, se a receita de locação exceder esse limite em 20%. A Receita Federal publicou um esclarecimento sobre o tema: quem não se enquadra nesses critérios não vira contribuinte de IBS e CBS por causa do aluguel. Para o detalhe, leia pessoa física e a regra dos três imóveis.
Temporada, contratos antigos e o momento do tributo
Temporada. A locação de imóvel residencial por até 90 dias ininterruptos, feita por contribuinte do regime regular, segue as regras de hotelaria, em que a redução das alíquotas prevista na lei é de 40%. O esclarecimento da Receita reforça que essa equiparação vale para o locador contribuinte, não para todo mundo que aluga por temporada. O tema está em aluguel por temporada e nota fiscal.
Contratos antigos. O artigo 487 permite que o contribuinte com contrato por prazo determinado opte por pagar IBS e CBS em valor equivalente a 3,65% da receita bruta recebida. A opção tem requisitos:
- o contrato precisa ter sido firmado até a publicação da Lei Complementar 214, em janeiro de 2025, com a data comprovada;
- no contrato não residencial, a regra vale pelo prazo original e exige registro em cartório até 31/12/2025 ou disponibilização às autoridades, nos termos do regulamento;
- no residencial, vale pelo prazo original ou até 31/12/2028, o que ocorrer primeiro;
- a opção impede créditos sobre as operações do imóvel e o uso do redutor social, e exige escrituração separada.
A conta para saber se a opção compensa é individual e cabe ao contador. Se o seu contrato é antigo, vale olhar agora, porque alguns requisitos dependem de datas que já passaram.
Momento do tributo. Pelo artigo 254, na locação o fato gerador ocorre no momento do pagamento, e os tributos são devidos em cada pagamento. Isso se conecta diretamente à rotina: com inquilino que atrasa ou paga parcial, a data do recebimento passa a ter efeito fiscal. Combine com o contador em que momento a nota deve sair no seu caso e mantenha a baixa de pagamentos em dia.
Sem alarme: a própria Receita Federal, no esclarecimento citado acima, afirma que a reforma reduz impostos sobre aluguéis de menor valor. Para o restante dos casos, o resultado depende da situação de cada locador. Evite conclusões tiradas de manchete ou de simulação genérica.
O que organizar antes de dezembro
- Separe os imóveis por dono: em que CNPJ ou CPF cada um está, e qual o regime tributário de cada CNPJ.
- Reúna os contratos: data de assinatura, prazo, finalidade (residencial ou não), reajuste e cláusula sobre tributos.
- Atualize os dados dos inquilinos: nome ou razão social, CPF ou CNPJ, endereço, e-mail e WhatsApp.
- Separe o que é aluguel do resto: condomínio, IPTU, seguros e encargos repassados podem ter tratamento diferente na nota. Confirme com o contador.
- Veja o certificado digital de cada CNPJ emissor.
- Defina quem opera a emissão e a cobrança. A imobiliária emite a nota da taxa de administração dela. A do aluguel é sua.
Para quem tem dezenas de contratos, emitir e cobrar um a um consome o mês. A Utax é uma prestadora de serviço: a partir de 1º de dezembro, com os contratos configurados, emite a nota fiscal de aluguel no CNPJ do proprietário e faz a cobrança do inquilino, com link por e-mail e WhatsApp, lembretes e baixa. A análise tributária e a apuração continuam com o contador.
Se você aluga por meio de imobiliária, combine logo quem manda os dados de cada contrato e em que data. A nota do aluguel só sai certa se a informação do recebimento chegar a quem emite.
Conteúdo informativo, escrito com base nas regras gerais vigentes na data de publicação. Ele não substitui orientação jurídica: leis municipais e estaduais, a convenção do condomínio e cada contrato podem trazer exigências próprias. Confirme a aplicação no seu caso com um advogado.
Conteúdo informativo sobre regras fiscais gerais na data de publicação. Tributação e obrigações variam por estado, município, produto e regime da empresa: confirme sempre com o seu contador.
Perguntas frequentes
O aluguel residencial vai ficar mais caro para o inquilino?
Não dá para responder de forma geral. O efeito depende de quem é o locador, do valor do aluguel, do que o contrato diz sobre tributos e da fase da transição. Muitos locadores pessoas físicas seguem fora do IBS e da CBS. Para uma empresa, a conta deve considerar os tributos que saem, os que entram e os créditos.
A partir de quando a pessoa física com muitos imóveis vira contribuinte?
Pelas regras divulgadas, a partir de 2027, com base no ano-calendário anterior: receita acima de R$ 240 mil, valor atualizado pelo IPCA, e mais de três imóveis distintos alugados. A lei também traz regra para quem ultrapassa o limite em 20% no próprio ano. Confirme a sua situação com o contador.
A imobiliária passa a recolher esses tributos por mim?
A imobiliária emite a nota da taxa de administração dela, que é um serviço diferente. A nota do aluguel, quando devida, é do dono do imóvel. Como fica a operação no seu contrato com a imobiliária é um ponto a alinhar com ela e com o contador.
Sublocação e cessão de espaço entram nessas regras?
O cronograma cita locações, cessões onerosas e arrendamentos de bens imóveis. A lei tem uma definição própria para cada caso, e operações mistas, com serviços incluídos, podem pedir análise específica. Leve o contrato ao contador antes de definir como a nota sairá.