Nota fiscal de aluguel
Nota fiscal de aluguel: quem precisa emitir e a partir de quando
Por décadas, o aluguel foi recebido com recibo, sem nota fiscal. Com a reforma tributária, a locação de imóveis entra no cronograma da NFS-e. Veja as datas oficiais, quem entra primeiro e o que muda para as empresas donas de imóveis.
Resposta rápida: pelo cronograma publicado até novembro de 2026, a NFS-e nas locações, cessões onerosas e arrendamentos de bens imóveis começa em 1º de dezembro de 2026 (Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026). Para optantes do Simples Nacional, a data é 1º de janeiro de 2027. Quem emite é o locador, ou seja, em geral a empresa ou holding dona do imóvel; a imobiliária emite a nota da taxa de administração dela. Pessoa física, pelas regras divulgadas, só entra em situações específicas, a partir de 2027. Confirme o enquadramento com o contador.
Se a sua empresa tem imóveis alugados, é provável que a rotina hoje seja contrato, boleto, recibo e planilha. A nota fiscal aparecia só nos serviços da imobiliária. A reforma tributária do consumo traz a locação para dentro do sistema de documentos fiscais eletrônicos, com datas definidas. O primeiro passo é separar o que já está publicado do que ainda depende de análise. Este artigo mostra o calendário e as categorias de quem emite.
As datas do cronograma oficial
O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, fixou o início da obrigatoriedade de cada documento fiscal, para fatos geradores a partir das datas indicadas. Para a NFS-e, o que interessa a quem aluga imóveis é:
| Data | Quem ou o quê | Base no Ato Conjunto |
|---|---|---|
| 1º/10/2026 | Serviços em geral da lista da LC 116 | Art. 1º, III, "d" |
| 1º/12/2026 | Locações de bens móveis; locações, cessões onerosas e arrendamentos de bens imóveis | Art. 1º, III, "g" |
| 1º/12/2026 | Taxas e demais valores condominiais | Art. 1º, III, "f" |
| 1º/01/2027 | Contribuintes optantes pelo Simples Nacional | Art. 1º, § 1º |
Repare que a data vale para fatos geradores, e não para a assinatura do contrato. Assim, contratos antigos também entram na rotina. Na locação de imóvel, a Lei Complementar nº 214/2025, no art. 254, considera ocorrido o fato gerador no momento do pagamento. Peça ao contador que defina qual é o primeiro aluguel alcançado no seu caso. Como datas da reforma já mudaram antes, acompanhe também os comunicados da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS.
Quem emite, caso a caso
A regra geral é simples de dizer: quem emite é quem aluga, ou seja, o locador. É ele quem aparece como emitente, no CNPJ dele. O restante depende de quem é esse locador.
| Quem é o dono do imóvel | O que esperar |
|---|---|
| Empresa ou holding fora do Simples | NFS-e de locação a partir de 1º/12/2026, em princípio; confirme o regime com o contador |
| Empresa do Simples Nacional | 1º/01/2027. Antes, verifique se a atividade é compatível com o regime |
| Pessoa física com poucos imóveis | Em geral, continua sem entrar nas regras de contribuinte; segue no imposto de renda |
| Pessoa física com muitos imóveis e receita alta | Pelas regras divulgadas, pode virar contribuinte a partir de 2027 |
| Imobiliária que administra imóveis de terceiros | Emite a nota da taxa de administração, e não a nota do aluguel |
Sobre o Simples, atenção: a data diferente não resolve tudo, porque a lei do regime tem uma restrição ligada à locação de imóveis próprios, tratada no artigo sobre locação no Simples Nacional. Para os dois casos que mais geram dúvida, há artigos próprios: a regra dos três imóveis para pessoa física e quem emite o quê quando há imobiliária.
Sua empresa tem imóveis alugados?
A Utax está pronta para a NFS-e de locação: a partir de 1º de dezembro, emite a nota de cada contrato no CNPJ do proprietário e cobra o inquilino por boleto e Pix. Conte quantos contratos são e receba uma proposta.
Por que a locação tem código próprio
A locação de imóvel não é um serviço da lista do ISS. Por isso, a NFS-e precisou de códigos novos. A Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 007 trata essas operações como novos fatos geradores. Entre os códigos estão o 99.03.01, de locação de bens imóveis, o 99.03.02, de cessão onerosa, e o 99.03.03, de arrendamento. Os documentos são autorizados pelos emissores públicos nacionais. Na prática, a regra não depende de a sua cidade ter sistema municipal próprio de nota de serviço.
A lei também aplica as mesmas regras a situações parecidas com a locação. O art. 252 da LC 214/2025 inclui a servidão, a cessão de uso ou de espaço, a permissão de uso e o direito de passagem. Se a sua empresa cede um espaço para um quiosque, uma antena ou um estacionamento, peça ao contador para avaliar o enquadramento, que também pode depender da natureza do contrato.
O que muda para as empresas donas de imóveis
A mudança tem três frentes, e nem todas são tributárias.
- Operação: cada aluguel passa a gerar uma nota. Quem tem 50 contratos terá pelo menos 50 notas por mês, com dados de contrato, inquilino e imóvel.
- Cadastro: a nota pede informações do imóvel e, se houver coproprietários, o percentual de cada um.
- Tributos: a LC 214/2025 prevê regime específico para bens imóveis, com redução de alíquotas para locação, além de regras de transição. O efeito depende do regime e do contrato, e a conta é do contador.
Vale reforçar: emitir a nota não significa, por si só, pagar um valor novo. O que se paga depende das regras da reforma para o caso, do ano e do regime da empresa. Durante 2026, o sistema ainda está em fase de teste, e a transição para os novos tributos se estende até 2033.
O que muda para o inquilino
Para o inquilino, o aluguel continua sendo pago do mesmo jeito. O contrato segue valendo, e a nota vira mais um documento ligado ao pagamento. Inquilinos pessoa física tendem a sentir pouca diferença. Já o inquilino que é empresa pode começar a pedir a nota com mais rigor, porque, no novo sistema, a lei condiciona o crédito de IBS e CBS à existência de documento fiscal idôneo. Se o direito a crédito existe no caso concreto, é uma análise do contador do inquilino.
Vale avisar a carteira antes da primeira nota. Um comunicado simples informa que a nota passa a acompanhar o aluguel, pede a confirmação dos dados cadastrais e indica a quem recorrer em caso de dúvida. Isso reduz as devoluções e evita que a nota caia no e-mail de quem já saiu da empresa locatária.
Três confusões comuns
- "A nota substitui o contrato." Não substitui. O contrato continua sendo a base da relação entre locador e inquilino, e a nota documenta a operação.
- "Se tem imobiliária, a nota é dela." A imobiliária emite a nota do serviço que ela presta. A nota do aluguel é de quem aluga.
- "Aluguel entre empresas do mesmo grupo fica de fora." Não presuma isso. Operações entre partes relacionadas têm atenção específica na legislação e devem ser avaliadas pelo contador.
O que fazer agora
- Liste os imóveis e contratos por CNPJ, com inquilino, valor, vencimento e índice de reajuste, sem deixar de fora cessões de espaço e contratos antigos.
- Confirme o regime de cada CNPJ com o contador, inclusive se há opção pelo Simples.
- Pergunte sobre contratos antigos e as regras de transição da lei.
- Revise os dados dos inquilinos, como razão social, CNPJ ou CPF e e-mail, porque esses dados vão direto para a nota.
- Verifique o certificado digital do CNPJ emissor.
- Decida quem opera a emissão e a cobrança, e teste com alguns contratos.
A Utax foi criada para quem não quer montar um setor fiscal para isso. Ela emite as notas no CNPJ do proprietário e faz a cobrança dos inquilinos por boleto e Pix, com lembretes e baixa, a partir de 1º de dezembro. O serviço está em nota fiscal de aluguel.
Conteúdo informativo, escrito com base nas regras gerais vigentes na data de publicação. Ele não substitui orientação jurídica: leis municipais e estaduais, a convenção do condomínio e cada contrato podem trazer exigências próprias. Confirme a aplicação no seu caso com um advogado.
Conteúdo informativo sobre regras fiscais gerais na data de publicação. Tributação e obrigações variam por estado, município, produto e regime da empresa: confirme sempre com o seu contador.
Perguntas frequentes
Aluguel recebido por empresa nunca teve nota fiscal?
A locação de imóvel não está na lista de serviços do ISS, e por isso, na maior parte dos casos, o aluguel era documentado por contrato e recibo. O que a reforma traz é uma nota específica para essa operação. Se sua empresa tinha alguma prática particular, confirme com o contador.
O recibo de aluguel deixa de existir?
A Lei do Inquilinato continua exigindo que o locador forneça recibo discriminado dos valores pagos. A nota fiscal não elimina essa obrigação de forma automática. Pergunte ao contador e ao advogado como combinar os dois documentos na sua rotina.
E a locação de bens móveis, como máquinas e veículos?
O Ato Conjunto inclui as locações de bens móveis na mesma alínea da locação de imóveis, com início em 1º de dezembro de 2026. Elas têm código próprio, o 99.04.01. O tratamento tributário é diferente do imóvel e deve ser conferido com o contador.
Se eu alugo uma única sala, preciso emitir?
Se a sala é de uma empresa, o Ato Conjunto não cria faixa mínima por número de imóveis. Se o dono é uma pessoa física, os critérios são outros e dependem de quantidade e receita. A análise é do contador.
A nota é emitida no sistema da prefeitura?
Segundo as notas técnicas da NFS-e, esses novos fatos geradores são autorizados pelos emissores públicos nacionais, e não pelos sistemas próprios dos municípios. Ou seja, a regra é nacional, mesmo em cidades com sistema municipal próprio.