Nota fiscal de aluguel
Locação de imóveis no Simples Nacional: a nota a partir de 2027
O cronograma da reforma dá um mês a mais para as empresas do Simples Nacional: a data delas é 1º de janeiro de 2027. Mas, antes de comemorar o prazo, há uma pergunta anterior que toda empresa de locação deve fazer ao contador.
Resposta rápida: pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, a obrigatoriedade dos documentos fiscais para optantes do Simples Nacional começa em 1º de janeiro de 2027, e não em 1º de dezembro de 2026. Antes de se apoiar nessa data, confirme com o contador se a sua empresa pode estar no regime: a Lei Complementar nº 123/2006, art. 17, XV, veda o Simples à empresa que realize atividade de locação de imóveis próprios. Para quem está no regime de forma regular, o prazo extra é a chance de organizar contratos, cadastro e cobrança.
Para quem cuida do fiscal de uma empresa pequena, cada data da reforma tributária vira uma pergunta: é para mim ou não? No caso da locação de imóveis, o Simples Nacional tem data própria. O motivo é simples: o regime tem regras de recolhimento unificado e seu próprio calendário de adaptação. O tema, porém, tem uma camada a mais, que poucos resumos mencionam. Este artigo mostra a data, a restrição legal e como usar bem as semanas que faltam.
Por que a data é diferente
O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 fixou, no art. 1º, III, "g", o início de 1º de dezembro de 2026 para a NFS-e nas locações de bens móveis e nas locações, cessões onerosas e arrendamentos de bens imóveis. O § 1º do mesmo artigo faz uma ressalva geral: para contribuintes optantes pelo Simples Nacional, a obrigatoriedade dos documentos tratados no artigo começa em 1º de janeiro de 2027.
Essa data combina com o restante do calendário do regime. Em 2026, as alíquotas de teste de IBS e CBS não se aplicam ao Simples. A partir de 2027, a CBS entra na partilha do regime, e as empresas podem avaliar a opção semestral de recolher IBS e CBS fora do regime único, cuja próxima janela é março de 2027, para efeitos no segundo semestre.
| Quando | O que acontece para a empresa do Simples |
|---|---|
| 1º/11/2026 | NFS-e de padrão nacional pelo Emissor Nacional para ME e EPP, conforme a Resolução CGSN nº 191/2026 |
| 1º/12/2026 | Data geral da locação; não é a data do Simples |
| 1º/01/2027 | Início da obrigatoriedade dos documentos do Ato Conjunto para optantes do Simples |
| Março de 2027 | Janela da opção pelo regime regular de IBS e CBS, com efeitos para o segundo semestre |
Essas datas são as do cronograma publicado até novembro de 2026. Elas já mudaram antes e podem mudar de novo, então acompanhe o portal do Simples Nacional e a Receita Federal.
A pergunta que vem antes: a empresa pode estar no Simples?
Aqui está o ponto que merece atenção. A Lei Complementar nº 123/2006, no art. 17, XV, diz que não pode recolher pelo Simples a microempresa ou empresa de pequeno porte "que realize atividade de locação de imóveis próprios". A redação foi dada pela Lei Complementar nº 214/2025, que retirou a antiga exceção relacionada a serviços tributados pelo ISS. Pelo art. 544 da LC 214/2025, essa alteração produz efeitos desde 1º de janeiro de 2025, o que significa que não se trata de uma mudança futura. Quem abriu a empresa ou fez a opção com base na regra antiga deve revisar a situação.
Portanto, uma empresa cuja atividade é alugar os próprios imóveis deve avaliar com cuidado se o Simples é possível. A pergunta não é "qual a minha data da nota", e sim "qual é o meu regime". Isso importa porque a resposta muda a data e muda a forma de lidar com os tributos. Algumas situações que pedem análise do contador:
- Empresa que tem a locação de imóveis próprios como atividade, registrada no CNPJ.
- Empresa de outro ramo que aluga um imóvel que não usa, de forma eventual.
- Empresa que subloca imóveis de terceiros.
- Empresa que aluga bens móveis, como máquinas e equipamentos, em vez de imóveis.
- Empresa que presta serviços ligados a imóveis, como administração ou intermediação.
Este artigo não conclui sobre nenhum desses casos, porque a resposta depende dos fatos, do que consta no contrato social e de interpretação técnica. Se você desconfia de que a sua empresa tem esse problema, trate agora. Empresa que precisa sair do regime tem decisões a tomar, e o ideal é fazer isso com planejamento.
Tem dúvida sobre o que preparar?
Quando o contador definir o enquadramento, a Utax pode emitir as notas de locação no seu CNPJ, a partir da data que valer para você, e cobrar os inquilinos por boleto e Pix. Conte a sua situação.
Quem entra de fato em 1º de janeiro de 2027
A data vale para contribuintes optantes pelo Simples que realizem operações alcançadas pelo Ato Conjunto. Depois da análise anterior, os casos reais tendem a ser aqueles que permanecem no regime de forma regular e têm operações de locação a documentar, como a locação de bens móveis, que tem código próprio na NFS-e (99.04.01), ou situações que o contador confirme como compatíveis.
Se a sua empresa entra nesse grupo, a nota precisa ser preparada como a das demais. Os códigos da família 99 têm autorização pelos emissores públicos nacionais, segundo a Nota Técnica nº 007. Ou seja, a rotina não depende do sistema da prefeitura. Veja o que a nota traz no guia sobre NFS-e de locação de imóveis.
Como aproveitar o prazo para organizar a rotina
Um mês a mais parece pouco, mas é tempo suficiente para arrumar o básico se a empresa começar já. O objetivo é chegar à virada do ano com contratos, dados e responsável definidos. Uma sequência para as próximas semanas:
- Peça ao contador a posição sobre o regime, considerando o art. 17, XV, da LC 123/2006.
- Liste os contratos com locatário, valor, vencimento, índice de reajuste e encargos.
- Confira os dados dos inquilinos e o cadastro do imóvel ou do bem alugado.
- Revise a emissão atual, já que, desde 1º de novembro de 2026, ME e EPP usam a NFS-e de padrão nacional pelo Emissor Nacional.
- Avalie o certificado digital e a forma de acesso que será usada.
- Defina quem opera a nota e a cobrança, e como o contador recebe os dados.
- Teste com um contrato antes de escalar para a carteira toda.
Se o contador concluir que a empresa não pode ficar no Simples, a data que importa pode passar a ser 1º de dezembro de 2026. Por isso, não deixe a preparação para dezembro. O que se organiza agora serve nos dois cenários.
Como conversar com o contador
Leve perguntas diretas. Elas aceleram a conversa e deixam a resposta registrada:
- Minha empresa realiza "atividade de locação de imóveis próprios" no sentido do art. 17, XV?
- Desde quando esse ponto me afeta, e o que preciso regularizar?
- Caso eu precise deixar o regime, qual seria o novo regime e quando?
- Qual é a minha data da NFS-e de locação?
- Como ficam os contratos em curso?
- Vale avaliar a opção pelo regime regular de IBS e CBS na janela de março de 2027?
Peça que as respostas venham por escrito. Elas servem de referência para a sua empresa e para quem for operar a emissão. Depois dessas respostas, a parte operacional fica simples de decidir. Quem preferir não montar a rotina dentro de casa pode contar com a Utax, uma prestadora pronta para emitir as notas de locação no CNPJ do cliente, a partir da data aplicável, e para fazer a cobrança dos inquilinos. A definição do regime e a apuração continuam com o contador, porque a Utax não faz contabilidade. Veja como funciona em nota fiscal de aluguel e confira as datas gerais em quem precisa emitir e a partir de quando.
Conteúdo informativo, escrito com base nas regras gerais vigentes na data de publicação. Ele não substitui orientação jurídica: leis municipais e estaduais, a convenção do condomínio e cada contrato podem trazer exigências próprias. Confirme a aplicação no seu caso com um advogado.
Conteúdo informativo sobre regras fiscais gerais na data de publicação. Tributação e obrigações variam por estado, município, produto e regime da empresa: confirme sempre com o seu contador.
Perguntas frequentes
Minha empresa é do Simples e aluga uma sala que sobrou. E agora?
A vedação da lei fala em realizar atividade de locação de imóveis próprios. Se isso alcança uma locação pontual em empresa de outro ramo é uma análise técnica, que depende dos fatos e das orientações oficiais. Procure o contador antes de concluir qualquer coisa.
Sublocação é locação de imóvel próprio?
A sublocação envolve imóvel de terceiro, o que pede análise diferente da locação de imóvel próprio. Como a legislação e as interpretações mudaram com o tempo, peça uma posição atualizada ao contador. Não use uma resposta antiga como referência.
O MEI pode alugar imóveis?
O MEI só pode exercer as atividades permitidas nas regras do regime. A locação de imóveis próprios tem limitações, e o enquadramento depende das ocupações autorizadas. Se esse é o seu caso, confirme com o contador ou nos canais oficiais do Simples Nacional.
A empresa do Simples destaca IBS e CBS na nota?
Em 2026, o Simples não destaca os novos tributos, e a partir de 2027 as regras do regime passam a tratar do tema, inclusive com a possibilidade de opção semestral pelo recolhimento fora do regime único. Confirme com o contador como isso se aplica à sua empresa.