Nota fiscal de aluguel
Aluguel por temporada e nota fiscal: o que observar
Quem aluga imóvel por poucos dias ouviu de tudo sobre a reforma tributária. Parte disso é verdade, parte é exagero. Veja como a locação por temporada entra nas regras, o que mudou com a Lei Complementar nº 227/2026 e o que confirmar com o contador.
Resposta rápida: pela Lei Complementar nº 214/2025, a locação de imóvel residencial por até 90 dias ininterruptos, feita por contribuinte do regime regular, segue as regras dos serviços de hotelaria (art. 253). Isso não alcança todo proprietário: a Receita Federal esclarece que a equiparação só vale para quem é contribuinte do IBS e da CBS. A pessoa física entra apenas se atender aos critérios de quantidade de imóveis e receita. Para empresas, a NFS-e de locações começa em 1º de dezembro de 2026, pelo cronograma publicado até novembro de 2026. Confirme o seu caso com o contador.
A locação por temporada ficou em evidência no início de 2026, quando circularam mensagens dizendo que todo proprietário pagaria um imposto novo já naquele ano. A Receita Federal publicou uma nota desmentindo a afirmação. Ainda assim, a regra existe e pode afetar empresas e pessoas físicas com muitos imóveis. O que importa é entender em qual lado da regra você está. Este artigo reúne o que está publicado até novembro de 2026, com as fontes, para que a conversa com o contador seja objetiva.
O que é locação por temporada
A definição clássica vem da Lei do Inquilinato. O art. 48 considera locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para lazer, cursos, tratamento de saúde, obras no próprio imóvel e outros fatos que decorrem de determinado tempo, contratada por prazo não superior a 90 dias, com ou sem móveis. O art. 49 permite receber os aluguéis de uma só vez e antecipadamente.
A Lei Complementar nº 214/2025 usa um critério próprio. O art. 253 trata da locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel residencial, por contribuinte do regime regular, com período não superior a 90 dias ininterruptos. Essas operações são tributadas pelas mesmas regras dos serviços de hotelaria. As duas leis têm conceitos parecidos, mas com finalidades diferentes. Uma regula a relação entre as partes, e a outra regula o tributo.
Quem é alcançado pela regra
Essa é a parte mais importante. A regra do art. 253 só alcança quem é contribuinte do regime regular. Isso mudou de forma relevante com a Lei Complementar nº 227/2026, que acrescentou dois parágrafos ao artigo. O § 1º liga o conceito aos critérios para pessoa física do art. 251, e o § 2º manda incluir essas operações nos limites daquele artigo.
| Quem aluga por temporada | O que esperar pelas regras divulgadas |
|---|---|
| Pessoa física com poucos imóveis ou receita abaixo do limite | Não é contribuinte por essa operação; segue no imposto de renda |
| Pessoa física com mais de 3 imóveis e receita acima do limite | Pode ser contribuinte a partir de 2027; a temporada conta nos limites |
| Empresa do regime regular | Sujeita à regra do art. 253, em princípio |
| Empresa do Simples Nacional | Data de 1º/01/2027 para os documentos; veja se a atividade é compatível com o regime |
| Administrador ou gestor de imóveis de terceiros | A nota do serviço dele é outra; a nota da locação segue o locador |
A nota da Receita Federal publicada em janeiro de 2026 vai nessa linha: a equiparação à hotelaria vale só para quem é contribuinte do IBS e da CBS, e a pessoa física vira contribuinte apenas com mais de 3 imóveis locados e receita anual de aluguel acima de R$ 240 mil, valor corrigido pelo IPCA. Os detalhes dessa conta estão no artigo sobre a regra dos três imóveis.
Sua empresa aluga imóveis por temporada?
Se a sua carteira tem muitas reservas por mês, a Utax está pronta para emitir as notas no seu CNPJ a partir de 1º de dezembro e cuidar das cobranças, por planilha ou integração. Conte como funciona a sua operação.
O que muda em relação à locação comum
Para quem é contribuinte, a diferença entre os dois caminhos aparece nos percentuais de redução previstos na lei:
| Aspecto | Locação comum | Até 90 dias, residencial, por contribuinte |
|---|---|---|
| Regime | Bens imóveis | Regras dos serviços de hotelaria |
| Redução das alíquotas | 70% (art. 261, parágrafo único) | 40% (art. 281) |
| Redutor social | R$ 600 por mês, por imóvel, em uso residencial (art. 260) | Confirmar com o contador |
| Créditos do fornecedor | Seguem as regras do regime | Permitidos, observadas as regras gerais (art. 282) |
A tabela compara a estrutura das regras, e não o valor final. As alíquotas de referência dependem de definições do Senado, e a transição se estende até 2033. Não use percentuais estimados para fechar preço de diária sem validação técnica. Lembre também que a tabela vale para quem é contribuinte. Para os demais, ela simplesmente não se aplica.
O conceito de hotelaria, no art. 278, inclui o fornecimento de alojamento temporário em imóvel residencial mobiliado, e outros serviços incluídos no valor cobrado pela hospedagem. Se a sua operação oferece café da manhã, limpeza ou recepção, o contador deve avaliar como isso se encaixa. Refeições têm tratamento próprio em bares e restaurantes, segundo o art. 280.
A nota na locação por temporada
Quem é contribuinte e aluga por temporada deve se preparar para uma rotina diferente da locação mensal. Em vez de poucos contratos fixos, há muitas reservas curtas, com valores variáveis e pagamento antecipado. Três pontos pedem definição com o contador:
- Código e tipo de nota: confirmar como a operação equiparada à hotelaria deve ser classificada, já que a regra de tributação é diferente da locação comum.
- Momento da emissão: se o pagamento é antecipado ou parcelado, definir quando emitir.
- Tomador: reunir os dados do hóspede de cada reserva, com cuidado no tratamento dessas informações.
Quando há plataforma digital, o cenário fica mais complexo. A lei e o regulamento trazem regras próprias para plataformas, e o cronograma tem alínea específica para elas, com início em 1º de dezembro de 2026. O que a plataforma faz e o que fica com o proprietário depende da operação. Guarde sempre os relatórios de repasse e leve-os ao contador.
O que não é verdade
Três afirmações circulam com frequência e merecem cuidado:
- "Todo proprietário paga imposto novo já em 2026." A Receita Federal classificou essa afirmação como falsa. A regra alcança quem é contribuinte, e 2026 é um ano de transição.
- "Quem aluga por temporada vira hotel." A lei manda aplicar as regras tributárias da hotelaria a certos contribuintes. Isso não muda a natureza do contrato perante a Lei do Inquilinato, nem cria, por si só, obrigações de hotel.
- "Basta fazer contratos separados para escapar." O art. 253 fala em período ininterrupto, e a contagem dos limites soma as operações. Montar contratos só para fugir da regra pode trazer problemas. Fale com o contador antes de mudar a forma de alugar.
O que confirmar com o contador
- Pelo art. 251, sou ou serei contribuinte? Em que ano?
- Minhas operações se encaixam no art. 253 ou na locação comum?
- Que valores das plataformas devo somar para a conta dos limites?
- Como emitir quando a reserva começa em um mês e termina em outro?
- O que acontece com serviços adicionais, como limpeza e alimentação?
- Preciso rever contratos, anúncios ou preços para 2027?
- Como ficam as obrigações municipais que eu já cumpro?
Se a sua atividade é empresarial, com vários imóveis e muitas reservas, a parte operacional pode pesar. A Utax atende aluguel por temporada: é uma prestadora de serviço que emite notas no CNPJ do cliente, por pedido, planilha ou integração, e faz cobranças por boleto e Pix. O desenho da emissão por temporada depende da orientação do seu contador, e a proposta é feita sob medida depois de entender a demanda. Para saber mais, veja a emissão em volume e a página de nota fiscal de aluguel.
Conteúdo informativo, escrito com base nas regras gerais vigentes na data de publicação. Ele não substitui orientação jurídica: leis municipais e estaduais, a convenção do condomínio e cada contrato podem trazer exigências próprias. Confirme a aplicação no seu caso com um advogado.
Conteúdo informativo sobre regras fiscais gerais na data de publicação. Tributação e obrigações variam por estado, município, produto e regime da empresa: confirme sempre com o seu contador.
Perguntas frequentes
Alugo meu apartamento de praia algumas semanas por ano. Preciso emitir nota?
Pelas regras divulgadas, a pessoa física só se torna contribuinte quando atende aos critérios de mais de 3 imóveis e receita acima do limite. Quem aluga um único imóvel na temporada, em geral, segue apenas no imposto de renda. Confirme com o contador.
Se a reserva for pela plataforma, quem emite a nota?
Plataformas digitais têm regras próprias na Lei Complementar nº 214/2025 e no regulamento, e o cronograma trata do tema em alínea específica. O papel de cada parte depende da plataforma e do seu enquadramento. Peça ao contador para analisar os relatórios e os termos da plataforma que você usa.
Aluguel por 100 dias é temporada para a reforma?
A regra do art. 253 fala em período não superior a 90 dias ininterruptos. Um contrato mais longo tende a seguir as regras gerais de locação, mas a análise pode depender dos fatos, como prorrogações e sucessão de contratos. Confirme com o contador antes de definir o prazo por motivo tributário.
Imóvel mobiliado muda a regra?
A Lei do Inquilinato aceita locação para temporada com ou sem móveis, mas exige que o contrato descreva os móveis, se houver. Na lei da reforma, o conceito de hotelaria menciona imóvel residencial mobiliado. O enquadramento deve ser avaliado caso a caso.