Reforma tributária na prática
Contratos de longo prazo e a reforma tributária: o que rever
Um contrato de aluguel ou de serviço assinado hoje pode atravessar boa parte da transição tributária, que vai até 2033. As cláusulas foram escritas para tributos que estão saindo, e é melhor rever isso com calma do que discutir depois.
Resposta rápida: contratos de longo prazo merecem revisão porque a transição de 2026 a 2033 muda tributos, base de cálculo e a forma de mostrar o valor na nota. Em contratos entre particulares, a Lei Complementar 214 não criou reequilíbrio automático: ela diz que o capítulo sobre o tema não se aplica aos contratos privados. Por isso, vale olhar agora preço, cláusula de tributos, reajuste, nota e cobrança. Na locação, há ainda um regime opcional para contratos antigos, com requisitos. Revise com o seu advogado e o seu contador.
Contrato costuma ir para a gaveta depois de assinado. Mas contratos de aluguel de longo prazo, de manutenção, de segurança, de limpeza ou de tecnologia podem durar anos e atravessar várias fases da reforma tributária. Quando a regra muda no meio do caminho, é o que está escrito que vai orientar a conversa. Este artigo mostra o que olhar e como organizar essa revisão sem transformar a rotina em uma maratona jurídica.
Por que a transição afeta os contratos
Pelo calendário da Emenda Constitucional 132/2023, publicado até novembro de 2026, a mudança acontece por etapas: PIS e Cofins saem em 2027, ISS e ICMS caem de forma gradual entre 2029 e 2032 e são extintos em 2033. Enquanto isso, IBS e CBS sobem até o regime pleno. Isso quer dizer que um contrato de cinco anos pode conviver com várias combinações de tributos.
Três mudanças têm efeito direto nas cláusulas:
- O tributo passa a ser “por fora”. Um preço “com impostos inclusos” perde clareza quando parte do tributo aparece separada na nota.
- O crédito importa. No regime não cumulativo, quem compra pode aproveitar crédito. Isso muda o custo real da contratação para alguns clientes.
- Novas obrigações documentais. Locação e condomínio, por exemplo, passam a ter NFS-e a partir de 1º de dezembro de 2026.
O que a lei diz sobre contratos privados
Esse é um ponto que muita gente desconhece. A Lei Complementar 214/2025 tem um capítulo sobre o reequilíbrio de contratos administrativos, firmados com a administração pública. No artigo 373, § 2º, a lei afirma que esse capítulo não se aplica aos contratos privados, que permanecem sujeitos à legislação específica.
Em termos práticos: entre duas empresas, ou entre locador e locatário, não há um ajuste automático previsto nesse capítulo. Vale o contrato, a legislação civil e a negociação. Se o contrato for silencioso, a conversa pode ficar mais difícil depois. Daí a importância de olhar para isso enquanto há tempo.
Cláusulas para revisar
| Cláusula | O que verificar |
|---|---|
| Preço | Há valor com tributos inclusos? Dá para separar valor líquido e tributos? |
| Tributos | O texto cita ISS, PIS e Cofins pelo nome? Menciona tributos que vierem a substituí-los? |
| Mudança de carga tributária | Existe regra para quando a carga muda? Quem pede o ajuste, com que prova e em que prazo? |
| Reajuste | O índice é só para inflação ou mistura outros efeitos? |
| Nota fiscal | Quem emite, em que momento e com qual descrição? |
| Forma de cobrança | Vencimento, meios de pagamento e contatos estão atualizados? |
| Retenções | Estão previstas? Devem ser conferidas com o contador |
| Repasses | O contrato deixa claro o que é preço e o que é reembolso de despesa? |
| Prazo e rescisão | O contrato acaba antes de 2027 ou 2033? Há multa de saída? |
Não há modelo que sirva para todos. Uma cláusula boa para um contrato de manutenção pode não servir para uma locação. O objetivo da revisão é identificar onde o texto pode dar margem a discussão. Se um contrato for renovado automaticamente, marque a data no calendário, porque essa costuma ser a melhor hora de ajustar o texto sem criar atrito.
Mudou o contrato? A nota e a cobrança precisam acompanhar
A Utax emite as notas e faz as cobranças conforme as regras configuradas para cada contrato, por planilha ou integração. Conte a sua demanda e receba uma proposta.
Contratos de aluguel: um cuidado especial
Na locação de imóveis, a lei traz uma regra específica de transição. O artigo 487 permite ao contribuinte com contrato por prazo determinado optar por recolher IBS e CBS em valor equivalente a 3,65% da receita bruta recebida, desde que cumpra os requisitos:
- Data do contrato: firmado até a publicação da Lei Complementar 214, em janeiro de 2025, com a data comprovada na forma da lei.
- Contrato não residencial: vale pelo prazo original e exige registro em cartório até 31/12/2025 ou disponibilização às autoridades, nos termos do regulamento.
- Contrato residencial: vale pelo prazo original ou até 31/12/2028, o que ocorrer primeiro.
- Efeitos da opção: impede créditos ligados ao imóvel e o uso do redutor social, e exige escrituração separada.
Um aditivo no contrato antigo pode ter efeitos sobre essa condição. Antes de renegociar, pergunte ao contador e ao advogado se a mudança atrapalha a opção. Para o quadro completo, leia reforma tributária na locação de imóveis.
Outro ponto é a separação do que é aluguel do que é repasse. Se o contrato mistura condomínio, IPTU e seguro no mesmo valor, a nota e a cobrança podem ficar difíceis de explicar. Separar os itens ajuda a emitir com clareza, e o tratamento de cada um deve ser confirmado com o contador.
Como organizar a revisão em cinco passos
- Liste os contratos vivos, com data de início, prazo, valor mensal e contraparte.
- Priorize. Comece pelos de maior valor, de prazo mais longo e com renovação próxima.
- Leia as cláusulas da tabela acima e marque o que está silencioso ou ultrapassado.
- Simule o efeito com o contador, para saber se há algo a negociar.
- Atualize com o advogado. Faça o aditivo quando necessário e aproveite as renovações para ajustar o texto.
Dica: use a planilha de contratos como base operacional. As mesmas colunas de vencimento, valor, reajuste e contato da contraparte alimentam a rotina de emissão e de cobrança, e evitam que o contrato diga uma coisa e a nota diga outra.
Como abrir a conversa com a outra parte
Revisar contrato não precisa virar conflito. Na maior parte das relações, as duas partes têm interesse em evitar surpresa. Prefira uma conversa objetiva, com três cuidados:
- Comece pelo fato: explique que os tributos citados no contrato mudam ao longo da transição.
- Leve a conta, não a impressão: mostre o efeito estimado com o contador, em vez de pedir reajuste por precaução.
- Proponha uma regra, não um número: com alíquotas ainda em definição, costuma ser mais fácil combinar como as partes vão agir do que fixar um percentual hoje.
Vale lembrar que a alíquota de referência da CBS de 2027 ainda depende de resolução do Senado, com prazo até 15 de dezembro de 2026, e que as alíquotas do IBS seguem outro caminho. Um contrato que cite um percentual definitivo agora pode envelhecer rápido.
Depois do contrato, a rotina
Um contrato bem revisado só cumpre o papel se o dia a dia acompanhar. Reajuste aplicado na data certa, nota com o valor correto e cobrança enviada para o contato atualizado são o que evita a divergência. Em empresas com muitos contratos, esse é o ponto mais frágil, porque cada mudança precisa chegar a quem emite.
Se a sua empresa tem cobranças recorrentes, considere um fluxo em que a alteração no contrato gere a atualização na emissão. A Utax trabalha com as regras de emissão e de cobrança configuradas para cada caso, recebe os dados por planilha ou integração e emite no CNPJ do cliente. Para locação, isso vale a partir de 1º de dezembro. A redação do contrato continua com o seu advogado, e a análise tributária com o seu contador. Veja como funciona a emissão em volume.
Conteúdo informativo, escrito com base nas regras gerais vigentes na data de publicação. Ele não substitui orientação jurídica: leis municipais e estaduais, a convenção do condomínio e cada contrato podem trazer exigências próprias. Confirme a aplicação no seu caso com um advogado.
Conteúdo informativo sobre regras fiscais gerais na data de publicação. Tributação e obrigações variam por estado, município, produto e regime da empresa: confirme sempre com o seu contador.
Perguntas frequentes
Sou obrigado a fazer aditivo em todos os contratos?
A reforma não traz uma obrigação geral de aditar contratos privados. A necessidade depende do que cada contrato diz sobre preço e tributos. Muitos podem seguir como estão. Outros pedem ajuste para evitar discussão. Quem define é o advogado, junto com o contador, depois de ler as cláusulas.
Um contrato sem cláusula de tributos está errado?
Não necessariamente. Ele só deixa o tema para ser resolvido pela lei e pela negociação entre as partes. Quando o valor é relevante ou o prazo é longo, costuma ser mais seguro deixar por escrito como uma mudança de carga tributária será tratada.
O índice de reajuste resolve a mudança de tributos?
Em geral, não. O índice corrige a inflação do período, e a mudança de tributos é outro assunto. As duas coisas podem até se somar, ou uma pode compensar a outra. Por isso é bom que o contrato trate cada uma de forma separada.
Devo renegociar agora ou esperar as regras finais?
Parte das regras já está publicada, e parte ainda depende de alíquotas e de regulamentos. Uma saída comum é prever no contrato como as partes vão agir quando os números forem definidos, em vez de fixar um percentual hoje. O desenho deve ser feito com o seu advogado.