Nota fiscal de condomínio
Código 99.05.01: a NFS-e das operações condominiais
Toda NFS-e precisa dizer que tipo de operação está documentando. Para as cobranças de condomínio, foi criado um código novo, o 99.05.01. Ele chega acompanhado de um grupo de campos pensado para as rubricas de um boleto de condomínio.
Resposta rápida: o 99.05.01 é o código de tributação nacional da NFS-e para "Operações Condominiais": taxas e demais valores cobrados pelo condomínio edilício, desde que não caracterizem operações enquadradas em outros códigos. Ele foi criado pela Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 009, versão 1.01, e vem com um grupo próprio de campos que discrimina os tipos de cobrança e seus valores. O uso do código, sozinho, não define se há tributo a pagar: confirme com o contador.
Quem nunca lidou com nota fiscal de serviço pode achar que o código é um detalhe técnico. Na prática, é ele que conta ao sistema o que está sendo documentado. Por isso, antes de emitir a primeira nota de condomínio, vale saber o que esse código significa, de onde ele veio e quais informações ele traz junto. Não é preciso virar especialista: basta entender o suficiente para organizar os dados e conferir o resultado.
O que é o código 99.05.01
A NFS-e de padrão nacional classifica cada operação por um código de tributação nacional. A Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 009, versão 1.01, no item 2.15, incluiu este na tabela:
99.05.01: Operações Condominiais (taxas e demais valores cobrados pelo condomínio edilício, desde que não caracterizem operações enquadradas em outros códigos de tributação nacional da NFS-e).
A nota técnica explica que a medida permite formalizar as operações de condomínio relacionadas aos rateios de despesas. Ela descreve essas operações como fatos geradores do IBS e da CBS, mas não do ISS, e cita o art. 26, § 2º, da Lei Complementar nº 214/2025. O início de uso segue o cronograma de 1º de dezembro de 2026, publicado até novembro de 2026.
Os códigos da família 99
O 99.05.01 faz parte de um grupo de códigos criado para operações que passaram a ter NFS-e com a reforma, mas que não são serviços da lista tradicional do ISS. Ver a tabela ajuda a entender por que locação e condomínio aparecem juntos nos mesmos artigos:
| Código | Descrição resumida |
|---|---|
| 99.01.01 | Outros serviços sem a incidência de ISS e ICMS |
| 99.02.01 | Operações com bens imateriais não classificados em itens anteriores |
| 99.03.01 | Locação de bens imóveis |
| 99.03.02 | Cessão onerosa de bens imóveis |
| 99.03.03 | Arrendamento de bens imóveis |
| 99.03.04 | Servidão, cessão de uso ou de espaço de bens imóveis |
| 99.03.05 | Permissão de uso ou direito de passagem de bens imóveis |
| 99.04.01 | Locação de bens móveis |
| 99.05.01 | Operações condominiais |
Essa tabela também tem uma utilidade prática. Se o condomínio aluga uma área do prédio a terceiros, a receita pode não ser uma "operação condominial" e cair em outro código. A definição é do contador. Não presuma que tudo o que entra no caixa do prédio usa o mesmo código.
Não quer lidar com código nem com leiaute?
A Utax cuida do preenchimento e da emissão: a partir de 1º de dezembro, as notas do condomínio saem no CNPJ dele, com a cobrança de cada unidade. Você só manda as cobranças. Peça uma proposta.
O que vem junto: o grupo de informações do condomínio
O código não anda sozinho. A nota técnica criou um grupo específico e exclusivo de informações, justamente para permitir a discriminação dos tipos de cobrança. Os principais elementos são:
- Data de vencimento original das taxas e demais valores cobrados do condômino.
- Tipos de cobrança, com até 20 registros na nota: condomínio ordinário, condomínio privativo, fundo de promoção e propaganda, impostos e taxas, fundo de reserva e outra cobrança.
- Detalhamento de cada cobrança, também com até 20 registros, a partir de uma lista com itens como água, gás, energia elétrica, IPTU, multa, seguro, limpeza, segurança, fundo de reserva e taxa extra.
- Descontos, separados em condicionados e incondicionados, com descrição do tipo.
- Dados do imóvel, cuja informação passou a ser obrigatória nas operações de condomínio.
Há ainda uma regra de cálculo simples: nessas notas, o valor do serviço é a soma dos valores das cobranças informadas. Isso quer dizer que a composição precisa fechar. Se a soma das rubricas não bater com o total do boleto, algo está errado no cadastro ou no fechamento. O artigo sobre fundo de reserva e taxa extra na nota aprofunda esse ponto.
Um exemplo hipotético de composição
Imagine uma unidade com a cobrança abaixo. Os números são redondos e servem só para mostrar a lógica. A forma de classificar cada linha deve ser validada pelo contador do condomínio.
| Rubrica no boleto | Tipo de cobrança | Valor hipotético |
|---|---|---|
| Taxa condominial do mês | Condomínio ordinário | R$ 500,00 |
| Fundo de reserva | Fundo de reserva | R$ 50,00 |
| Consumo individual de gás | Detalhamento: gás | R$ 30,00 |
| Taxa extra aprovada em assembleia | Detalhamento: taxa extra | R$ 120,00 |
| Total da cobrança | R$ 700,00 |
Nesse exemplo, o total da nota precisa ser igual ao total do boleto: R$ 700,00. Um desconto por pontualidade, se o condomínio oferecer, entraria no grupo de descontos, como condicionado ou incondicionado, conforme a regra do prédio. A pergunta que o exemplo deixa é simples: a sua planilha de cobranças hoje consegue mostrar essas linhas separadas para cada unidade? Se a resposta for não, esse é o ajuste a fazer antes de dezembro.
Onde essas notas são emitidas
Aqui há uma diferença importante em relação à nota de serviço que muita gente conhece. A Nota Técnica nº 007 explica que os novos fatos geradores devem ser autorizados diretamente pelos emissores públicos nacionais, e não pelos sistemas próprios das prefeituras. A nota técnica 009 estende essas diretrizes à operação de condomínio. Na prática, o condomínio de uma cidade que tem sistema municipal próprio segue, para este código, o caminho nacional.
Isso facilita a vida de quem cuida de prédios em várias cidades, porque a regra é a mesma para todos, e evita depender do ritmo de adaptação de cada prefeitura. Ainda assim, confirme com o contador se há alguma obrigação municipal adicional para o seu caso.
Vale lembrar que uma nota técnica é um documento de leiaute, feito para quem constrói e opera a emissão. Ela diz quais campos existem e como devem ser preenchidos. Ela não decide, sozinha, se o condomínio deve tributo. Essa resposta vem da lei, do regulamento e da análise do contador. Por isso, ver um campo de IBS ou CBS na nota não significa que haverá valor a recolher. O artigo condomínio vai pagar imposto com a reforma tributária? trata dessa diferença.
Como se preparar para usar o código
Antes de tudo, tenha em mente que esses documentos mudam de versão. O que está descrito aqui é a versão 1.01 da Nota Técnica 009, disponível no portal da NFS-e. Se uma versão nova trouxer outro campo ou outra regra, quem emite precisa acompanhar. É um trabalho contínuo, e esse é um dos motivos para decidir logo quem cuidará da tarefa.
Você não precisa mexer em XML. O que dá para fazer agora é deixar os dados na forma que o código exige:
- Liste todas as rubricas que o condomínio cobra hoje, sem esquecer as eventuais.
- Associe cada rubrica a um tipo de cobrança da tabela, com ajuda do contador nos casos duvidosos.
- Confira se cada unidade tem endereço e identificação completos.
- Separe as receitas que não vêm do rateio, para análise própria.
- Faça a conferência do total: soma das rubricas igual ao valor cobrado.
- Registre a correspondência entre rubrica e tipo de cobrança, para usar sempre o mesmo critério.
Quem contrata a Utax entrega as cobranças por planilha ou integração, e a equipe faz esse mapeamento na configuração, com a primeira emissão conferida junto com o cliente. Veja como funciona em nota fiscal para condomínios. O enquadramento continua sendo decisão do contador.
Conteúdo informativo, escrito com base nas regras gerais vigentes na data de publicação. Ele não substitui orientação jurídica: leis municipais e estaduais, a convenção do condomínio e cada contrato podem trazer exigências próprias. Confirme a aplicação no seu caso com um advogado.
Conteúdo informativo sobre regras fiscais gerais na data de publicação. Tributação e obrigações variam por estado, município, produto e regime da empresa: confirme sempre com o seu contador.
Perguntas frequentes
Toda receita do condomínio usa o 99.05.01?
Não. A própria descrição do código diz que ele vale para valores que não caracterizem operações enquadradas em outros códigos da NFS-e. Uma receita de natureza diferente, como a cessão de um espaço, pode pedir outro código. O contador deve orientar cada caso.
O síndico precisa decorar esses códigos?
Não. Eles são preenchidos na emissão. O que o síndico deve garantir é que as rubricas do boleto estejam bem definidas e que alguém confira se a nota reflete a cobrança real.
O código pode mudar até dezembro?
Notas técnicas têm versões, e leiautes são ajustados. O que este artigo descreve é a versão 1.01 da Nota Técnica 009. Vale acompanhar o portal da NFS-e em gov.br/nfse para ver se saiu versão mais nova.
Onde vejo o código na nota emitida?
Ele aparece no campo de código de tributação nacional da NFS-e. Ao conferir a primeira emissão, procure esse dado junto da identificação do emitente, do tomador e dos valores das cobranças.