Nota fiscal de aluguel
Pessoa física vai emitir nota de aluguel? A regra dos três imóveis
Quem aluga um ou dois imóveis como pessoa física viu muita notícia alarmante sobre a reforma. Na maior parte dos casos, a resposta é mais tranquila do que parece. Veja quem pode virar contribuinte a partir de 2027, pelos critérios divulgados, e o que confirmar com o contador.
Resposta rápida: em geral, não. Pelas regras divulgadas, a pessoa física só passa a ser contribuinte do IBS e da CBS na locação quando, no ano-calendário anterior, tem mais de 3 imóveis distintos alugados e receita com essas operações acima de R$ 240 mil, valor atualizado pelo IPCA (LC 214/2025, art. 251). Os dois critérios precisam ocorrer juntos. Quem se enquadra precisa ter CNPJ, a partir de 2027, para emitir os documentos fiscais. Quem não se enquadra segue apenas no imposto de renda. Confirme a sua situação com o contador.
Pouca coisa gerou tanta mensagem em grupo de família quanto a frase "agora todo mundo vai emitir nota de aluguel". Não é bem assim. A regra para pessoa física existe, tem critérios objetivos e alcança um grupo restrito. Mas ela tem detalhes que pedem cuidado, como a forma de contar os imóveis e o limite que muda com a inflação. Aqui vai o que foi publicado até novembro de 2026, com a fonte, e o que levar ao contador.
Quais são os critérios divulgados
A Lei Complementar nº 214/2025, no art. 251, § 1º, diz que a pessoa física será considerada contribuinte do regime regular nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóvel, desde que, no ano-calendário anterior:
- a receita total com essas operações exceda R$ 240.000; e
- as operações tenham por objeto mais de 3 bens imóveis distintos.
O conectivo é "e": os dois critérios precisam estar presentes ao mesmo tempo. A nota do Ministério da Fazenda de janeiro de 2026 confirma essa leitura e diz que os demais proprietários seguem apenas no Imposto de Renda. O valor de R$ 240 mil é atualizado pelo IPCA, conforme a lei. Por isso, o número efetivo tende a ser maior do que o nominal. Peça ao contador o valor vigente.
Existe ainda uma regra para o próprio ano. O § 2º do mesmo artigo diz que também será contribuinte, no próprio ano-calendário, quem exceder em 20% o limite de receita. Em valores nominais, isso equivale a R$ 288 mil. O regulamento da CBS ressalva que deve ser observada a quantidade de imóveis exigida.
A conta na prática
A tabela abaixo aplica os critérios a exemplos hipotéticos, com valores nominais, sem a atualização pelo IPCA.
| Exemplo | Imóveis alugados | Receita no ano | Pelos critérios divulgados |
|---|---|---|---|
| A | 1 | R$ 60 mil | Não se enquadra |
| B | 3 | R$ 280 mil | Não se enquadra: não passa de 3 imóveis |
| C | 6 | R$ 180 mil | Não se enquadra: a receita não excede o limite |
| D | 4 | R$ 260 mil | Se enquadra no ano seguinte; confirme com o contador |
| E | 5 | R$ 310 mil | Pode se enquadrar já no próprio ano; confirme com o contador |
Para fazer a sua conta, some toda a receita do ano com locação, cessão onerosa e arrendamento de imóvel, e conte os imóveis envolvidos. Não use esta tabela como conclusão. Ela só mostra a lógica da regra.
Qual ano olhar
Como a regra usa o ano-calendário anterior, a conta para 2027 olha para o que aconteceu em 2026. Quem ainda não reuniu as informações de receita deste ano deve aproveitar as próximas semanas. Recibos, extratos e informes das imobiliárias ajudam a fechar o número. Se você usa mais de uma imobiliária ou recebe parte dos aluguéis direto, some tudo: o critério é a receita total, e não a de cada contrato.
Como os imóveis são contados
Aqui mora o detalhe que os resumos costumam deixar de fora. O regulamento da CBS (Decreto nº 12.955/2026), nos arts. 382 e 383, traz regras que mudam a conta de quem tem imóveis em sociedade familiar ou em partes:
- Imóvel distinto é cada unidade imobiliária autônoma que permita ocupação ou utilização privativa, com localização própria, mesmo sem registro em cartório.
- Imóveis usados em conjunto podem formar uma só unidade, com mais de uma matrícula para um mesmo cadastro.
- Fração ideal de bem comum ou em condomínio é considerada imóvel distinto, com o valor proporcional à fração.
- Partes relacionadas: operações com partes relacionadas entram na conta, consideradas pelo valor de mercado.
Ou seja, quem tem 25% de quatro imóveis herdados pode ter uma contagem diferente da que imagina. Antes de concluir que está fora, leve a lista completa ao contador.
Tem muitos imóveis e quer entender os próximos passos?
A Utax emite notas e faz cobranças no CNPJ do cliente. Se o seu contador confirmar que você passa a emitir, conte o seu caso e veja como podemos ajudar com a nota e a cobrança dos inquilinos.
O que muda para quem se enquadra
Se o contador confirmar o enquadramento, três assuntos entram na conversa:
- CNPJ. O regulamento exige inscrição no CNPJ para sujeitos passivos. A Receita Federal informou que, para a pessoa física contribuinte ou responsável da CBS, a inscrição e a emissão de documentos fiscais passam a ser obrigatórias a partir de 1º de janeiro de 2027, e que prepara uma inscrição simplificada, semelhante à do MEI.
- Nota fiscal. A partir daí, cada aluguel tende a gerar uma NFS-e, com o código 99.03.01, com dados do imóvel e do inquilino.
- Apuração. A lei prevê redutor social de R$ 600 por mês, por imóvel, para uso residencial, com redução de 70% nas alíquotas de locação. Isso é assunto para a conta do contador, porque o valor depende de vários fatores.
O imposto de renda sobre os aluguéis segue regras próprias, separadas das do IBS e da CBS. Por isso, quem se enquadra precisa de orientação para lidar com os dois temas. Se aparecer alguém dizendo que a saída é abrir uma empresa de imediato, desconfie da pressa. Essa mudança tem custos e efeitos que precisam ser calculados.
O que confirmar com o contador
Mesmo quem acha que está fora deve fazer esta verificação uma vez, com calma:
- Lista de todos os imóveis alugados, inclusive frações e imóveis herdados.
- Receita anual somada de aluguéis, cessões e temporadas.
- Valor atualizado do limite para o ano em análise.
- Se há locação entre partes relacionadas, como familiares.
- Se a receita pode ultrapassar o limite com folga ainda no ano.
- Se há cônjuge, inventário ou copropriedade que afetem a conta.
- O que fazer se o enquadramento mudar de um ano para o outro.
Vale repetir a checagem todo início de ano, já que a regra olha para o ano anterior, e guardar a conta feita, com a data e os documentos usados. Uma pessoa pode estar fora em um ano e dentro no seguinte, por causa de um imóvel a mais.
O que continua igual para a maioria
Para quem está fora dos critérios, o dia a dia não muda por causa dessa regra. O aluguel continua sendo declarado no imposto de renda, nas regras que já existem, e o recibo discriminado segue previsto na Lei do Inquilinato, no art. 22. Mensagens que dizem que todo locador terá de emitir nota, ou que o aluguel de qualquer imóvel será taxado de imediato, não refletem o que a lei prevê. A própria Receita já desmentiu alegações desse tipo em nota oficial.
Se a sua situação for de empresa ou holding
Se os imóveis estão em nome de uma pessoa jurídica, a análise é outra, e as datas também. Veja quem precisa emitir e a partir de quando e o artigo sobre holding patrimonial. A Utax atende empresas e pessoa física com CNPJ, e está pronta para emitir a nota de aluguel no CNPJ do cliente, a partir de 1º de dezembro, e para cobrar os inquilinos por boleto e Pix. O serviço está descrito na página de nota fiscal de aluguel. A definição de quem é contribuinte, porém, é sempre do seu contador.
Conteúdo informativo, escrito com base nas regras gerais vigentes na data de publicação. Ele não substitui orientação jurídica: leis municipais e estaduais, a convenção do condomínio e cada contrato podem trazer exigências próprias. Confirme a aplicação no seu caso com um advogado.
Conteúdo informativo sobre regras fiscais gerais na data de publicação. Tributação e obrigações variam por estado, município, produto e regime da empresa: confirme sempre com o seu contador.
Perguntas frequentes
Tenho 5 imóveis, mas recebo R$ 150 mil por ano. Viro contribuinte?
Pelos critérios divulgados, os dois requisitos precisam ocorrer juntos: mais de 3 imóveis e receita acima do limite. Nesse exemplo, a receita fica abaixo. Mas confira como o valor atualizado é aplicado e se há outros fatores no seu caso com o contador.
Tenho 2 imóveis e recebo R$ 300 mil por ano. Viro contribuinte?
Pelos critérios divulgados, não, porque o número de imóveis não passa de 3. A lei usa a quantidade de imóveis distintos, que o regulamento define. Vale conferir com o contador como cada imóvel é contado.
Tenho que abrir uma empresa?
A inscrição no CNPJ tratada pelas regras da reforma não significa abrir empresa. A Receita fala em desenvolver uma inscrição simplificada para pessoas físicas, semelhante à do MEI. Abrir ou não uma pessoa jurídica é outra decisão, a ser tomada com o contador e o advogado.
Meu inquilino pode exigir nota de mim?
Se você não é contribuinte, as regras de emissão da NFS-e de locação, em princípio, não se aplicam a você. O recibo, previsto na Lei do Inquilinato, continua existindo. Se o inquilino pedir nota, peça a orientação do contador.
Quem aluga por temporada, inclusive por plataforma, entra nessa conta?
Sim. Com a Lei Complementar nº 227/2026, o art. 253 passou a dizer que as locações residenciais de até 90 dias devem ser incluídas nos limites previstos para a pessoa física. Veja o artigo sobre aluguel por temporada e confirme o caso com o contador.